• CRISTOVAO MATOS - Investment & Lifestyle Properties in Lisbon, Oeiras & Cascais.

Compare Listings

Como pode beneficiar do fim de ciclo?

Como pode beneficiar do fim de ciclo?

Resumo do mercado

  • O preço/m2 transacionado caiu 10.7% no 2.º trimestre de 2020 e o volume de transações caiu 48%;
  • As maiores quedas registaram-se em Campolide (-39.2%), Santa Maria Maior (-25.9%) e Alcântara (-23.9%) e as maiores subidas em Areeiro (16.7%), Belém (14.6%) e Beato (11.2%);
  • Em Julho mantém-se a tendência de queda de preço com o volume de transações a recuperar significativamente, mais ainda assim entre 15 a 20% inferior a 2019;
  • A taxa de absorção, que já vinha a cair desde 2016 (estava em 69.7% no 1.º trimestre), caiu para 31.4%, o que significa que o mercado só absorve 1 em cada 3 dos imóveis que estão à venda;
  • Verifica-se uma tendência de fuga para a periferia, onde os preços são mais baixos;
  • O preço/m2 das rendas caiu 7.8%, e o volume de transações caiu 35.4%.

É prematuro tirar conclusões nesta fase do mercado, porque a quebra acentuada de transações no 2.º trimestre deveu-se a um período de confinamento em que o país praticamente parou durante quase 2 meses. Os primeiros sinais de Junho e Julho apontam para uma recuperação gradual, mas o volume de transações continua 15 a 20% abaixo quando comparamos com 2019. O preço transacionado continua a ser pressionado em baixa.

Quando olhamos para os gráficos de rendibilidade do mercado, parece evidente que existe uma tendência de correção. Quando juntamos os restantes indicadores económicos, há sinais muito claros de fim de ciclo, o qual era inevitável com ou sem COVID-19.

Em 2019, os estrangeiros representavam 35% dos compradores nas zonas centrais de Lisboa. A boa notícia é que o interesse dos compradores estrangeiros mantém-se, tanto ao nível dos investidores como para viver. Há muitos estrangeiros que olham para Lisboa como uma cidade mais segura e atrativa para viver (por exemplo, há muitos americanos a mudarem-se para Lisboa). Trata-se contudo de um comprador informado e que não está disponível para pagar preços inflacionados, como aconteceu no passado recente.

O mercado de arrendamento tem estado bastante pressionado pelos imóveis que vieram do Alojamento Local e que estão a fazer contratos de 6 meses a 1 ano, com preços muito mais baixos do que aqueles que eram habitualmente praticados no mercado. Em Alfama há 6 meses atrás um T1 arrendava-se por 1.000€. Agora arrenda-se por 650€ e às vezes menos, e o mercado está inundado. Este movimento verifica-se não só em Alfama, mas por toda a cidade.

Rentabilidade do mercado: Capital (valorização do imóvel), Rendas (valorização das rendas) e Real (rentabilidade total, acima da taxa Euriobor-12)

Qual é a melhor estratégia para esta fase de mercado?

Vender já, guardar o dinheiro, arrendar e comprar daqui a algum tempo.

Já há muitos proprietários que estão a aproveitar o fim do ciclo para vender já, fazendo um bom encaixe financeiro. Muitos compraram casa durante a crise ou no início do século. Conseguem vender pelo dobro do preço que compraram. Parece fazer sentido, não acha?

Como as rendas também estão em queda e há bastante oferta, optam por arrendar uma casa nos próximos tempos e aguardam que o mercado corrija, para mais tarde poder comprar mais baixo.

Não esquecer que tem 3 anos para reinvestir o capital noutra habitação para evitar pagar mais-valias. Como vai ficar com capital extra, pode aproveitar para pagar antecipadamente 1 ano do seu contrato de arrendamento e ter um desconto adicional.

Não pense em vender para fazer um bom negócio, colocando a sua casa acima do preço de mercado. Quando o mercado está em queda, o chamado “overpricing” é a pior estratégia possível, porque com o preço em queda, quanto mais tempo passa mais barato acaba por vender. Vai estar apenas a ajudar os outros a vender as suas casas, e a sua vai continuar a arrastar-se no mercado. Se essa for a sua intenção, fique quieto e não tente vender sequer.

Oportunidades de investimento na periferia

As localizações centrais de Almada e Amadora continuam a ser interessantes na perspetiva do investimento para arrendamento, desde que se encontrem negócios com boas rentabilidades. São cidades onde tem havido muito investimento na reabilitação urbana e dos espaços públicos, têm bons acessos a Lisboa, e conseguem-se praticar preços de arrendamento inferiores a Lisboa, os quais são muito atrativos para os jovens.

Recomendo que procure imóveis com rentabilidades mínimas de 6 a 7%, ou preço/m2 na casa dos 1750€/m2.

img

Cristóvão Matos

Publicações relacionadas

Os 7 pecados mortais do Proprietário Vendedor

Recentemente necessitei de fazer uma transferência de um seguro de saúde a título particular e...

Continuar a ler
por Cristóvão Matos

Como avaliar um investimento imobiliário em 5 min.

Como é que um investidor pode olhar para um imóvel e rapidamente saber se o preço pedido lhe...

Continuar a ler
por Cristóvão Matos

Impacto do COVID-19 no imobiliário em Lisboa

O mundo que conhecemos ficou virado do avesso com o confinamento forçado pelo novo coronavírus....

Continuar a ler
por Cristóvão Matos
0 0 vote
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x