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Impacto do COVID-19 no imobiliário em Lisboa

Impacto do COVID-19 no imobiliário em Lisboa

O mundo que conhecemos ficou virado do avesso com o confinamento forçado pelo novo coronavírus. Acreditamos que há hábitos que vieram para ficar e vamos assistir a uma mudança de paradigma com impacto ao nível do mercado imobiliário. Famílias a sair das cidades para a periferia, escritórios mais pequenos e no centro das cidades (ou quase virtuais), maior interesse nas casas de férias e nas moradias, reforço da importância da casa, reconversão do alojamento local para habitação.

São essas tendências que vamos procurar explorar neste artigo.

O teletrabalho veio para ficar

A pandemia promoveu a adoção generalizada e em larga escala do teletrabalho. As empresas perceberam que os colaboradores podem ser mais produtivos trabalhando a partir de casa, porque poupam tempo em transportes e almoços prolongados, as reuniões são mais rápidas, e acaba por haver menos focos de interrupção (muito típicas nos open spaces). Quem tem crianças pequenas e/ou em idade escolar, acaba por ter mais trabalho e ser mais extenuante, mas numa situação futura de normalidade da vida diária, as crianças voltam às creches e escolas, e trabalhar a partir de casa pode ter imensos benefícios, tanto para trabalhadores como para empresas.

Vejamos algumas das tendências que esperamos observar nos próximos tempos:

  • Redução do espaço dos escritórios: Para as empresas, os custos relacionados com os escritórios são uma componente importante dos seus custos de estrutura. Com mais colaboradores em regime de teletrabalho, as empresas poderão ter as suas sedes em edifícios premium no centro da cidade, em espaços mais pequenos, logo mais eficientes em custo. O próprio Warren Buffet questiona se as pessoas voltarão aos escritórios.
  • Mobilidade geográfica/Migração das cidades: Para os colaboradores, o teletrabalho traz a vantagem acrescida da mobilidade geográfica. Deixam de ser necessárias as deslocações diárias para as empresas e a perda diária de horas em filas de trânsito ou em transportes públicos. Assim sendo, viver relativamente perto do trabalho deixa de ser uma vantagem e os colaboradores podem escolher viver onde querem, na periferia das cidades, na praia ou no campo, e podem inclusivamente viajar por outros países enquanto trabalham. As casas fora das cidades são muito mais baratas, e a qualidade de vida pode ser melhor;
  • Casa de Férias/Moradias: Estar confinado meses a fio num apartamento no meio da cidade, rodeado por milhares de pessoas, potenciais transmissores do vírus, sem apanhar ar e ver o sol, sem espaço exterior para atividade física – convenhamos, podia ser mais agradável! Isto faz com que muitas pessoas estejam nesta altura a equacionar a vantagem de ter uma 2.ª casa na província, fora dos grandes aglomerados populacionais. Ou então, trocar o seu apartamento de Lisboa por uma moradia, onde têm mais espaço e podem usufruir do espaço exterior;
  • Reconversão do alojamento local para habitação. A pandemia está a ser particularmente adversa para as atividades relacionadas com o lazer e turismo, em particular com a hotelaria e alojamento turístico. Muitos proprietários vão ponderar vender os seus apartamentos de alojamento local ou mudar para o arrendamento tradicional. Isto vai fazer disparar a oferta disponível e provocar uma baixa de preço nas zonas mais turísticas. Por outro lado, vai permitir a atração de residentes mais estáveis e jovens, o que será benéfico também para o rejuvenescimento dessas zonas. As perspetivas para este segmento são pouco otimistas, mas contudo é na capacidade de superação da adversidade que se fazem bons negócios, para quem conseguir resistir.
  • Aumento do número de divórcios/separações conjugais: o confinamento força a aproximação dos casais e das famílias, o que é positivo, salvo quando já não se encontram na mesma frequência. Na China, o número de divórcios aumentou no pós-confinamento, e o mesmo é expetável em Portugal. Isso significa mais famílias a vender e a procurar casas (mais pequenas).

Mudança de paradigma à vista?

Poderemos estar a assistir a uma mudança completa do paradigma vigente até há uns meses atrás, em que apontava para uma concentração massiva nas cidades, com os jovens a procurar as zonas centrais pela dinâmica e abrangência da oferta de eventos, desde o yoga e meditação no parque, os restaurantes e lojas trendy, os concertos, o contexto vibrante multicultural devido ao turismo, etc… Estar no centro significava estar junto do epicentro dos acontecimentos, onde tudo acontece, onde toda a gente está. Isto levou muitas empresas a terem de abrir escritórios no centro, e voltar a privilegiar o centro de Lisboa face a outras centralidades dos anos 90 e início do século, como é o caso do TagusPark em Oeiras que acabou por perder atratividade de outrora (claro que é uma opinião, discutível).

O volume de compras online em Portugal até final de 2019, era relativamente baixa, quando comparada com os países nórdicos e anglo-saxónicos. Recentemente estávamos a assistir a uma explosão da entrega de refeições através das plataformas digitais como a UberEats e a Glovo, mas, por exemplo, as compras online nos supermercados ainda registavam níveis relativamente baixos de adesão (muito por culpa dos próprios que não conseguem oferecer serviços imediatos). Já para não falar das compras de roupa, eletrónica e outros. A pandemia veio alterar tudo isto muito rapidamente, apanhando os supermercados desprevenidos ao ponto de terem prazos de entrega superiores a 1 mês. Nos EUA e no Reino Unido, já há algum tempo se vinha a assistir a um elevado número de lojas físicas a fechar e passarem a privilegiar o canal online. Isto torna os espaços de retalho menos apetecíveis, e por outro lado, as operações logísticas ganham maior importância.

Será interessante, daqui para a frente, observar o comportamento do mercado de alojamento de estudantes. A oferta de formação online, tem vindo a aumentar consideravelmente ao longo dos últimos anos (e agora explodiu), e já começam a aparecer inclusivamente MBA’s totalmente online. Mesmo que parte dos cursos possa funcionar em modo blended (presencial e distância), cada vez mais a oferta do online vai ganhar mais expressão. Isto não quer dizer necessariamente que menos jovens possam vir estudar presencialmente para as universidades, porque a componente da interação social é particularmente importante nesta fase das suas vidas. Contudo, é possível que venham a surgir algumas alterações comportamentais com impacto direto no imobiliário.

Resumo

Por tudo o que foi dito, esperamos observar:

  • Rotação de ativos dos Escritórios, Retalho e Hotelaria para o Residencial e Logística;
  • Aumento da procura de Casas de Férias e Moradias;
  • Deslocalização da procura para zonas com oferta de atividades diferenciadas (ex: praias, campo, surf, outros desportos) e menor densidade populacional;
  • Reconversão do alojamento local para habitação.

Evolução expetável do preço

Relativamente aos preços, convém recordar que o imobiliário é um tipo de ativo pouco líquido, que reage mais lentamente aos choques económicos, e como tal, embora seja esperada uma correção, especialmente ao nível da valorização do capital, ainda é cedo para perceber qual será a magnitude. Em nossa opinião, as zonas com maior impacto potencial serão as zonas mais centrais e mais expostas ao turismo e ao alojamento local (ex: Santa Maria Maior e Misericórdia).

Com a mudança previsível de um mercado do vendedor para um mercado do comprador, os tempos em que as casas se vendiam em 2 a 3 meses, estão a terminar, e os tempos de absorção deverão aumentar para lá dos 6 meses. Esta era uma tendência que se vinha a observar já antes da pandemia, e já esperavamos que o mercado entrasse num ciclo mais racional de valorização, conforme indicámos no nosso último Lisbon Real Estate Market Snapshot 2019. Era visível que estavamos na fase final do ciclo de crescimento, o qual já se vinha a notar noutros mercados internacionais mais maduros. De qualquer forma, Portugal, e Lisboa beneficiaram muitíssimo de uma conjuntura nacional e internacional que favoreceu excecionalmente o imobiliário (e que acreditamos que irá continuar a beneficiar a longo-prazo).

Recomendações para quem está a ponderar vender

  • Pricing: Para quem vende, nesta fase de incerteza, é especialmente importante que coloque o asking price a preço de mercado. Colocar as casas acima do preço de mercado para testar o mercado é um erro enorme, e isso refletir-se-á no preço final. É a mesma situação de quem compra um iPhone. Para quê comprar em Setembro quando sabe que a partir de Novembro vêm os saldos (os black friday, cyber monday, variadíssimas campanhas de Natal, etc…)?
  • Segurança: Para além isso, na atual conjuntura, é muito importante assegurar que se seguem todos os procedimentos de segurança, quer seja nas visitas às casas, quer em termos contratuais (contratos desmaterializados, digitais). Os compradores têm naturais reservas e cuidados com a sua saúde física e querem perceber que podem fazer tudo em segurança.
  • Marketing e acompanhamento comercial: Colocar um anúncio nos portais imobiliários e esperar que a casa venda, não vai resultar. Será necessário utilizar múltiplos canais de marketing, e fazer follow up intensivo dos potenciais interessados, mostrar-lhes que esta altura é tão boa como qualquer outra para comprar casa para viver, e poderá ser vantajosa para quem quiser investir. Por outro lado, para quem vende, mesmo que venda abaixo das expetativas iniciais, se estiver a pensar trocar de casa irá beneficiar de uma compra mais vantajosa também. O que importa é o saldo final. Não esquecer disso.
  • Informação de mercado: Finalmente, e mais do que nunca, decidir com base em dados. Somos uma das empresas que mais investe em estatísticas de mercado, e recolhemos a nossa própria informação, porque só assim estaremos em condições de prestar um serviço de excelência aos nossos clientes. Decidir preço, ofertas, estratégias de negociação. Soluções alternativas e criativas (sempre dentro da lei), como utilizar as permutas.

 

Esperamos que este artigo lhe tenha sido útil. Caso queira trocar algumas impressões, ligue-nos através do +351 960 236 626 ou e-mail: info@nomeracapital.pt.

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Cristóvão Matos

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